Aller au contenu principal

Locaux en location auprès des professionnels: la vie du bail

La vie du bail pour des locaux en location auprès des professionnels

 « La vie du bail » prend effet dès lors qu’un local a été pris à bail dans le parc de la Sodiac et jusqu’à son expiration.

 

Le quittancement

Les avis d’échéance sont transmis par la Sodiac en tout début de mois.

Il est rappelé que les loyers pour les locaux loués aux professionnels sont émis à terme à échoir et sont par conséquent à payer d’avance.

Les loyers sont généralement indexés selon les modalités prévues dans le bail, avec un indice lui aussi précisé : ICC, ILC, ILAT selon le bail.

Au montant du loyer, s’ajoute celui de la provision pour charges locatives récupérables.

Selon les modalités convenues à la signature du bail, les loyers et provisions pour charges sont payés par prélèvement, par virement ou par chèque.

 

Relances sur impayés de location pour les locaux loués aux professionnels

Les avis d’échéance qui n’ont pas été suivis de paiement à la date du 20 du mois font l’objet d’une lettre de relance en courrier simple.

Suite à un nouveau délai de 5 jours, une 2ème lettre de relance est transmise par recommandé, exigeant de payer sous 48 h.

Si ce délai est dépassé, une lettre de mise en demeure de payer est transmise, faute de quoi le dossier est transféré au service contentieux.

 

Charges locatives pour les locaux loués aux professionnels

Les charges locatives récupérables sont identifiées dans le bail.

L’article R145-35 du code du commerce fournit une liste de dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Il indique également quelles dépenses peuvent lui être imputées.

Les charges locatives donnent lieu à un appel de provisions, qui sont intégrées à l’avis d’échéance, et à une régularisation finale.

 

Réparations locatives pour les locaux loués aux professionnels

Le locataire a l’obligation de répondre des réparations locatives ou de menu entretien ; ces réparations locatives doivent avoir être effectuées au plus tard à l’expiration du bail. Toutefois, afin d’éviter une dégradation des lieux loués, il est préférable de les réaliser au plus tôt en cours de bail.
Le manquement du locataire à ses obligations d’entretien peuvent justifier la résiliation du bail. En outre, si ces réparations ne sont pas réalisées avant la date d’expiration du bail, le locataire s’expose au paiement d’une indemnité d’occupation.

 

Demandes d’intervention technique

Les demandes d’intervention technique suite à dysfonctionnement peuvent être transmises par le locataire à la Sodiac par téléphone, courrier, email.

Après réception et analyse, la Sodiac informera de la suite donnée à la demande :

  • S’il s’agit d’une intervention relevant du locataire, l’intervention ne sera pas prise en charge par la Sodiac ;
  • S’il s’agit d‘une intervention relevant du propriétaire, l'intervention sera programmée par la Sodiac et une information sera donnée après sa réalisation.

 

Le départ du locataire (bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.)

Le locataire qui souhaite donner congé doit respecter les clauses du bail.

Pour les baux commerciaux, le congé doit être donné avant la fin de chaque période triennale, avec un préavis d’au moins 6 mois.

Pour les baux professionnels, le congé peut être donné à tout moment, mais le préavis est d’au moins 6 mois.

Une fois reçu le congé, la Sodiac examinera sa validité et tiendra le locataire informé de la validité du congé. Si le délai de préavis n’est pas respecté, une nouvelle date de départ pourra être fixée.

 

Visite-conseil et travaux locatifs

Si le congé est recevable, une date de visite-conseil sera fixée. Cette visite, différente de l’état des lieux, permettra d’informer le locataire sur les réparations locatives, c’est-à-dire des travaux qui sont à la charge du locataire.

Attention ! Les travaux locatifs non réalisés avant le départ du locataire lui seront facturés.

 

Etat des lieux de sortie pour des locaux destinés aux professionnels

Juste avant la date de fin de bail, une date sera fixée pour procéder à l’état des lieux de sortie.

Lors de cette visite détaillée, il sera dressé un constat précis de l’état des locaux loués ; les compteurs seront relevés, et le locataire remettra l’ensemble des clés et badges qui lui avaient été confiés à son entrée et en cours de bail.

En cas d’identification des réparations locatives, la Sodiac pourra établir un chiffrage immédiat des travaux nécessaires.

L’état des lieux devra être cosigné par la Sodiac et par le locataire.

 

Clôture des comptes

Le relevé comptable du locataire tient compte :

  • Du dépôt de garantie qui avait été versé par le locataire à la signature du bail
  • De l’imputation des réparations locatives résultant de l’état des lieux
  • Des loyers éventuellement impayés
  • Du solde des charges locatives.

Sur ce point, la Sodiac proposer au locataire de choisir entre :

  • Acceptation d’un solde établi sur provisions de charges
  • Ou acceptation de paiement de la facture finale après l’établissement de la régularisation des charges, ce qui peut prendre plusieurs semaines.

 

  • En fonction du solde, la Sodiac :
    • Etablira le chèque en tenant compte du dépôt de garantie
    • Ou appellera auprès du locataire le montant restant dont il est redevable.

Attention :

  • L’état des lieux de sortie ne peut être réalisé que lorsque les locaux loués (y compris les annexes) ont été entièrement libérés.
  • Le locataire ou son représentant dûment mandaté doit impérativement être présent lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

 

Pour en savoir plus

Article R 145-35 du code du commerce

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029704677&cidTexte=LEGITEXT000005634379&dateTexte=20141219