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Réalisation d’un projet immobilier, maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre

Quelques définitions

Maître d’ouvrage

Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est réalisée une construction (neuve ou en rénovation). Le maître d’ouvrage réunit les fonds, définit le programme de l’opération, choisit le maître d’œuvre.

Le maître d’ouvrage est souvent comparé à un « chef d’orchestre », dont les musiciens sont les différents intervenants.

On distingue les maîtres d’ouvrage publics et les maîtres d’ouvrages privés.

Exemples de maîtres d’ouvrage publics : les SEM, les organismes HLM, l’Etat, la Région (pour les Lycées), le Département (pour les collèges ou les bâtiments sociaux ) , les communes (pour les écoles, les équipements communaux, etc.).

Exemples de maîtres d’ouvrage privés : les sociétés foncières, les entreprises qui construisent pour elles-mêmes, les promoteurs privés, ou encore le particulier qui fait construire sa maison.

La loi sur la maîtrise d’ouvrage publique (loi MOP) du 12 juillet 1985 réglemente les procédures de travail entre les maîtres d’œuvre  privés (architectes et entreprises) et les maîtres d’ouvrage publics.

Maître d’œuvre

Le maître d’œuvre (architecte, avec les bureaux d’études) est chargé par le maître d’ouvrage de la conception d’un projet (neuf ou rénovation), de la direction, de la surveillance des travaux de construction, du choix des entreprises et de la vérification de la conformité du bâtiment aux engagements contractuels.

Promoteur immobilier

Professionnel qui prend l’initiative d’un programme immobilier et le mène à son terme. Il prend en charge l’ensemble des opérations administratives, juridiques, financières et techniques nécessaires à la réalisation de l’opération. Il assure la commercialisation de l’opération, soit en bloc, soit par lots. Cette commercialisation est le plus souvent faite en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le promoteur peut également intervenir dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI).

Aménageur

Opérateur qui intervient en amont de la chaîne de l’’immobilier. Il organise l’espace en vue de le rendre apte à recevoir les opérations futures de construction.

Il ne construit pas les bâtiments, mais cède les droits à construire.

L’aménageur peut relever de 3 familles :

  • Aménageurs publics : collectivités locales, offices publics de l’habitat ex OPAC, établissement publics d’aménagement ;
  • Sociétés d’économie mixte (comme la Sodiac) ;
  • Aménageurs privés.

Maître d’ouvrage délégué (MOD)

Le maître d’ouvrage délégué est mandaté par le maître d’ouvrage pour agir en son nom et pour son compte pour mener à bien une opération, sous les aspects techniques et financiers et également en matière de délais. Le maître d’ouvrage est le mandant, le MOD est son mandataire et le contrat qui les lie est un mandat.

Assistant du maître d’ouvrage (AMO)

L’assistant du maître d’ouvrage assure une mission de conseil auprès du maître d’ouvrage dans un ensemble de domaines (« AMO généraliste ») ou un domaine spécialisé : AMO acoustique, AMO sécurité, AMO haute qualité environnementale-HQE, AMO BIM-maquette numérique, etc.

Conducteur d’opérations 

Personne morale chargée par le maître d’ouvrage d’une assistance générale devant permettre de prendre, à chaque étape d’une opération d’investissement, les décisions les plus favorables à une optimisation des résultats, et de mettre en œuvre les moyens adéquats.

Autres intervenants dans un projet (liste non limitative)

  • Le contrôleur technique
  • Le programmiste, qui réalise le programme architectural et technique
  • Le coordonnateur sécurité et protection de la santé (CSPS)
  • L’entreprise générale de construction (tous corps d’états) ou les entreprises en corps d’état séparés
  • L’économiste de la construction, qui est à même d’estimer le prix de revient total d’une opération
  • Le coordonnateur OPC : qui assure l’ordonnancement, le pilotage et la coordination du chantier
  • Le certificateur : assure la certification de l’opération ; principaux certificateurs : NF Habitat, Promotelec
  • Futurs gestionnaire, exploitant, mainteneur de l’opération
  • Architecte des bâtiments de France (dans certaines zones géographiques)

 

Déroulement-type d’une opération (exemple du montage d’une opération de logements locatifs, à titre d’information) ; source : procédures internes SODIAC

 

Étude d’opportunité

Études de faisabilité

Réalisation du programme de l’opération

Signature de la promesse d’achat du foncier

Lancement des marchés de maîtrise d’œuvre

Études de conception

Montage des dossiers financiers

Consultation pour les marchés de travaux

Début de travaux

Évaluation NF Habitat

Achèvement des travaux

Opérations préalables à la réception

Levée de réserves

Vérification in situ NF Habitat

Déclaration d’achèvement des travaux (DAT)

Livraison à la gérance puis aux locataires

Communication du Dossier des ouvrages exécutés (DOE) et du Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO)

Suivi de la garantie de parfait achèvement

Clôture de l’opération

 

Les différents rôles de la Sodiac

  • Montage et gestion d’opérations de logements locatifs : rôle de maître d’ouvrage puis de propriétaire- gestionnaire ;
  • Montage et gestion d’une opération d’immobilier d’entreprise : rôle de maître d’ouvrage, puis de propriétaire- gestionnaire ;
  • Montage et gestion d’une opération en mandat : rôle de maître d’ouvrage délégué pour le compte d’un maître d’ouvrage ;
  • Montage et gestion d’une opération en AMO ou conduite d’opération : rôle d’assistant auprès d’un autre maître d’ouvrage ;
  • Montage et gestion d’une opération d’aménagement (avec ou sans commercialisation) : rôle d’aménageur ;
  • Montage et gestion d’une opération en prêt social location-accession (PLSA): rôle de maître d’ouvrage d’une opération de logements qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement. C’est un rôle proche de celui de promoteur immobilier.